Analiză legislativă · Urbanism și construcții
Codul Urbanismului 2026 (Legea nr. 169/2026): ce se schimbă de la 25 august, cine are obligații noi și cum funcționează autorizația de regularizare
Un singur act normativ, un singur traseu de avizare, un singur dosar digital — și o fereastră de un an pentru intrarea în legalitate a construcțiilor neautorizate.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adică Legea nr. 169/2026, a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și intră în vigoare la 25 august 2026. Codul abrogă Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și adună peste 20 de acte normative într-un singur text. Noutățile cele mai importante sunt avizarea integrată printr-o platformă digitală națională, aprobarea tacită ca regulă, un regim de notificare pentru lucrările mici, amenzi de până la 1.000.000 lei pentru construcțiile fără autorizație și o autorizație de regularizare, cu o fereastră tranzitorie de un an pentru intrarea în legalitate, la taxe de zece ori mai mari.
Originea și rațiunea Codului
Adoptarea Codului încheie un lung proces de reformă legislativă. Domeniul era guvernat de o legislație fragmentată și des modificată, în care Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor, Legea 350/2001 privind urbanismul și Legea 10/1995 privind calitatea în construcții coexistau cu zeci de hotărâri de guvern, ordine și normative tehnice care se suprapuneau sau se contraziceau. În practică, avizarea unei documentații putea dura ani, fiecare primărie avea propriile obiceiuri, iar instanțele anulau frecvent autorizații și planuri urbanistice.
Codificarea a fost asumată de România ca reformă în Planul Național de Redresare și Reziliență (Reforma 5, jalonul 315), iar de îndeplinirea acestui jalon depindeau fonduri nerambursabile de aproximativ 972 de milioane de euro. Proiectul a fost elaborat de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, aprobat de Guvern în martie 2023 (PL-x 418/2023), votat de Camera Deputaților în iulie 2026, apoi de Senat, și promulgat prin Decretul prezidențial nr. 720/2026, după aproape șapte ani de dezbateri și variante succesive.
Logica de fond este simplă. Un singur act normativ, un singur traseu de avizare, un singur dosar digital. Codul reunește regulile de amenajarea teritoriului și urbanism (Cartea I) cu regimul construcțiilor și al calității în construcții (Cartea a II-a), pe modelul codificărilor din alte state europene. Intrarea în vigoare este automată și nu depinde de adoptarea normelor secundare, ceea ce înseamnă că din 25 august 2026 Codul se aplică chiar dacă ordinele ministeriale și metodologiile de aplicare încă nu au fost emise.
Principalele noutăți
Prima schimbare structurală este avizarea integrată. Documentațiile de urbanism se aprobă pe baza unui aviz unic integrat, emis de Comisia națională de avizare integrată sau de comisiile locale de avizare integrată, iar cererile de autorizare trec printr-o Comisie de acord unic, cu depunere prin Ghișeul unic. Odată obținut avizul integrat, nicio altă autoritate nu mai poate cere avize suplimentare sau taxe duplicate pentru aceeași documentație.
Întregul flux se mută pe Platforma națională de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii, de la depunere până la emiterea actelor. Platforma se interconectează cu Registrul Național al Construcțiilor și cu Registrul Național al Clădirilor, care înlocuiesc treptat cartea tehnică pe hârtie.
Aprobarea tacită devine regula. Dacă autoritatea nu răspunde în termenul legal și nu emite un refuz motivat, avizul se consideră acordat, atât la avizarea documentațiilor de urbanism, cât și la avizele individuale din autorizare și în procedura de notificare. Fac excepție instituțiile din apărare, ordine publică și securitate națională.
Certificatul de urbanism se împarte în cinci tipuri, cu termene de emitere de 5-15 zile lucrătoare față de 30 de zile în vechiul regim, cu valabilitate de 12-36 de luni (60 de luni pentru investiții publice) și cu o sancțiune nouă și severă. Certificatul incomplet este nul, iar operațiunile cadastrale făcute fără certificat sunt lovite de nulitate absolută.
În locul vechii împărțiri „cu sau fără autorizație", Codul instituie trei regimuri de execuție a lucrărilor. Autorizația rămâne regula. Notificarea prealabilă, cu proiect tehnic simplificat, acoperă lucrările mici și anumite construcții în mediul rural. Fără nicio formalitate rămân doar reparațiile și intervențiile minore expres enumerate, în afara zonelor protejate. Atenție, multe lucrări care astăzi nu cer nimic vor cere de la 25 august cel puțin o notificare, cu un termen de așteptare de 15 zile lucrătoare.
Proiectul urbanistic de detaliu (PUD) primește puteri noi. El poate modifica, în limite prestabilite, documentațiile de rang superior, de exemplu printr-o majorare unică de până la 20% a POT sau CUT, fără procedura lungă de modificare a PUG sau PUZ.
Codul stabilește termene și pentru autorități. PUG-urile mai vechi de 7 ani trebuie actualizate în 3 ani, sub sancțiunea pierderii accesului la fonduri publice. Comisiile de avizare integrată trebuie operaționalizate în 45 de zile lucrătoare de la publicare, iar toate entitățile emitente de avize își actualizează procedurile în 120 de zile.
Obligațiile generale, valabile pentru toată lumea
Chiar și pentru lucrările scutite de orice formalitate, Codul păstrează un set de obligații generale care nu dispar niciodată:
- respectarea reglementărilor de urbanism (PUG, RLU, zonificare) și a regimului zonelor protejate și al monumentelor istorice;
- respectarea cerințelor fundamentale de calitate în construcții, adică rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță în exploatare, protecție la zgomot și economie de energie;
- respectarea legislației de mediu și a drepturilor vecinilor, întrucât Codul civil rămâne pe deplin aplicabil;
- recepția lucrărilor, întocmirea documentelor tehnice și înscrierea în Registrul Național al Construcțiilor;
- declararea fiscală a construcțiilor.
Obligațiile specifice, pe categorii de actori
Beneficiarul sau dezvoltatorul alege procedura corectă (autorizație, notificare sau exceptare), anunță începerea lucrărilor, afișează panoul de identificare, execută lucrările conform documentației și suportă costurile măsurilor de conservare sau desființare în caz de nereguli. Lipsa panoului se amendează cu 2.000 lei. Pentru dezvoltatori și executanți, Codul prevede asigurare de răspundere civilă pe o perioadă de 10 ani, pentru viciile apărute după recepție.
Proiectanții, verificatorii, experții, diriginții de șantier și responsabilii tehnici răspund contravențional, civil, penal și profesional. Ei trebuie să dețină asigurare de răspundere profesională pe durata contractelor, iar specialiștii atestați pe toată perioada exercitării profesiei. Semnarea de documentații în afara specialității certificate este infracțiune, iar Codul permite și suspendarea dreptului de practică.
Autoritățile și funcționarii au, în premieră, contravenții proprii. Solicitarea de avize nejustificate, respingerea nemotivată a unui aviz, depășirea termenelor legale sau emiterea nelegală de acte atrag amenzi și răspundere disciplinară, civilă ori penală. Este o schimbare de filosofie, deoarece termenele nu mai sunt doar pentru cetățean.
Construcțiile fără autorizație și noile sancțiuni
Regimul sancționator este extins și recalibrat față de Legea 50/1991:
| Fapta | Sancțiunea |
|---|---|
| Lucrări fără autorizație sau cu nerespectarea ei | 50.000 – 1.000.000 lei |
| Fiecare nivel construit peste regimul de înălțime autorizat | + 50.000 – 500.000 lei / nivel |
| Lucrări fără notificarea prealabilă cerută | 5.000 – 50.000 lei |
| Omiterea înștiințării pentru lucrări exceptate | 50.000 – 100.000 lei |
| Neafișarea panoului sau neanunțarea începerii lucrărilor | 2.000 lei |
| Încălcări privind calitatea în construcții | 10.000 – 100.000 lei |
Amenda pentru fiecare nivel suplimentar neautorizat este o premieră, țintită direct pe practica supraetajărilor peste ceea ce permite autorizația. Lucrările fără autorizație la monumente istorice sau în zone protejate, continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de control și ruperea sigiliilor rămân infracțiuni, pedepsite cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă penală.
Pentru clădirile constatate ca neautorizate, impozitul local pe clădiri se majorează cu 100% până la regularizare sau desființare.
Autorizația de regularizare, pas cu pas
Instrumentul cel mai discutat al Codului este autorizația de regularizare (art. 301), care permite legalizarea construcțiilor edificate fără autorizație sau cu nerespectarea ei.
Regimul permanent acoperă doar trei categorii:
- locuințe unifamiliale P sau P+1, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole, tot până la 150 mp;
- închideri de balcoane, fără extindere pe domeniul public.
Sunt excluse monumentele istorice, zonele lor de protecție și zonele construite protejate.
Fereastra tranzitorie de un an, care curge de la 25 august 2026 până la 25 august 2027, extinde regularizarea la orice altă categorie de construcții neautorizate, în condiții stricte. Construcția trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism în vigoare la data cererii, să respecte cerințele fundamentale de calitate, dovedite prin expertiză tehnică întocmită de experți atestați, să obțină avizele de mediu, iar solicitantul trebuie să își plătească obligațiile fiscale și sancțiunile contravenționale. Prețul este gândit să descurajeze, întrucât cotele ISC și taxele de certificat și autorizare se calculează la un nivel de zece ori mai mare decât cel standard.
- O casă P+1 de 140 mp, construită în 2015 fără autorizație, în intravilan și conformă cu PUG, este eligibilă pe regimul permanent. Sunt necesare expertize tehnice pe cerințele fundamentale și verificarea conformității urbanistice.
- O mansardă adăugată peste autorizația inițială la un imobil P+2 nu intră în regimul permanent. Ea poate fi regularizată doar în fereastra de un an, cu taxe înzecite, iar dacă depășește regimul de înălțime din PUZ, primăria poate impune desființarea parțială înainte de regularizare.
- Un balcon închis la bloc, fără extindere pe domeniul public, este eligibil pe regimul permanent.
- O hală de 400 mp ridicată fără autorizație în 2022, conformă cu urbanismul zonei, poate fi regularizată doar în fereastra tranzitorie de un an. După 25 august 2027, singura perspectivă este desființarea.
Consecințele lipsei regularizării sunt severe. După expirarea ferestrei de un an, autoritatea locală poate desființa direct lucrările neautorizate și recuperează costurile de la proprietar, iar în celelalte cazuri primarul este obligat să sesizeze instanța în termen de 30 de zile. Hotărârea de desființare este titlu executoriu, iar toate cheltuielile demolării se recuperează de la contravenient.
Cum se aplică în practică
Pentru dosarele aflate în curs, regula este continuitatea. Procedurile de urbanism începute înainte de 25 august rămân sub legea veche, certificatele de urbanism emise își păstrează valabilitatea, avizele deja obținute rămân valabile, iar cele lipsă pot fi direcționate către noua comisie de avizare integrată printr-o analiză simplificată. Merită verificat proiect cu proiect în ce regim se află fiecare dosar, înainte de orice depunere nouă.
Cine plănuiește lucrări mici trebuie să introducă în calendar etapa de notificare. Lucrările încep abia după expirarea termenului de 15 zile lucrătoare al autorității, la care se adaugă 15 zile calendaristice de la aprobarea tacită. Notificarea cere un proiect tehnic simplificat semnat de profesioniști, deci nu este o simplă cerere, iar termenul de execuție este de 3 ani.
Proprietarii de construcții neautorizate ar trebui să evalueze acum raportul dintre costuri și beneficii. Fereastra de un an este largă, dar scumpă, cu taxe înzecite și cu impozit majorat cu 100% până la regularizare, iar după închiderea ei alternativa este demolarea. O expertiză tehnică preliminară arată dacă imobilul poate trece de condițiile de calitate înainte de pornirea procedurii.
Dezvoltatorii au la dispoziție pârghii noi, printre care autorizația de modificare pentru schimbările din timpul execuției, fără reluarea întregii proceduri, PUD-ul cu majorare de până la 20% POT sau CUT și autorizația unică pentru investiții mixte. În schimb, trebuie bugetate și riscurile noi, adică amenzile pe nivel suplimentar și răspunderea asigurată pe 10 ani.
Comparație cu alte state membre ale Uniunii Europene
Codificarea aliniază România la practica europeană, unde marile jurisdicții au de decenii un drept al urbanismului unificat.
Franța are Code de l'urbanisme pentru planificare și Code de la construction et de l'habitation pentru construcții, deci două coduri distincte. Regularizarea construcțiilor fără permis există și acolo. Proprietarul depune o cerere de permis, analizată după regulile de urbanism în vigoare la data cererii, iar Consiliul de Stat a confirmat recent, prin decizia din 31 martie 2026 (nr. 494252), că regularizarea rămâne posibilă chiar dacă terenul a devenit între timp neconstruibil. România a preluat modelul cererii de regularizare, dar l-a limitat în timp și l-a scumpit deliberat.
Germania funcționează cu Baugesetzbuch (BauGB) la nivel federal, completat de legile de construcții ale landurilor, și este mult mai strictă. Construcția fără autorizație, așa-numitul Schwarzbau, nu este în principiu aprobabilă retroactiv, iar legalizarea rămâne posibilă doar în cazuri rare. Punctul comun cu România este presiunea spre accelerarea autorizării, vizibilă în pachetul „Bau-Turbo" adoptat în 2025.
Italia are Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), aflat el însuși în proces de recodificare într-un nou Codice dell'Edilizia. Regula italiană a „dublei conformități" pentru sanatoria cere ca o construcție să fie conformă atât la data edificării, cât și la data cererii, deci este mai severă decât testul românesc, care cere conformitatea doar la data solicitării. Pe de altă parte, amnistiile edilitare italiene repetate (condono edilizio) sunt exact modelul pe care legiuitorul român a vrut să îl evite, motiv pentru care fereastra românească durează un an și costă mult.
România intră în grupul statelor cu drept al urbanismului codificat, cu un mecanism de regularizare mai generos decât cel german, mai restrictiv decât cel francez și construit explicit ca să nu devină un condono italian.
Întrebări frecvente (FAQ)
Când intră în vigoare Codul Urbanismului (Legea 169/2026)?
La 25 august 2026, la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Aplicarea este automată și nu depinde de normele secundare.
Ce legi abrogă noul Cod?
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, părți din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și alte acte conexe. În total, Codul consolidează peste 20 de acte normative.
Ce pot construi fără nicio autorizație după 25 august 2026?
Doar lucrările expres enumerate la art. 299, printre care reparații care nu schimbă forma și aspectul arhitectural, finisaje, tâmplărie cu păstrarea golurilor, instalații interioare, pergole și terase demontabile în interiorul proprietății și anexe rurale demontabile de maximum 20 mp, toate în afara zonelor protejate. Unele lucrări exceptate, de exemplu panourile fotovoltaice pentru prosumatori, cer totuși o înștiințare prealabilă, iar omiterea ei se amendează cu 50.000-100.000 lei.
Pot construi o casă de 150 mp doar cu notificare, fără autorizație?
Da, dar în condiții stricte. Este vorba de o singură locuință P sau D+P fără subsol, de maximum 150 mp, în intravilanul rural eligibil, în afara zonelor protejate și a teritoriilor metropolitane, cu proiect semnat de arhitect și ingineri, studiu geotehnic și topografic, recepție și înscriere în registre. Nu este o casă fără proiect.
Ce amendă risc dacă construiesc fără autorizație?
Între 50.000 și 1.000.000 lei, la care se adaugă 50.000-500.000 lei pentru fiecare nivel construit peste regimul de înălțime autorizat și majorarea cu 100% a impozitului pe clădire până la regularizare sau desființare. La monumente istorice și în zone protejate, fapta este infracțiune.
Plata amenzii îmi legalizează construcția?
Nu. Amenda este doar sancțiunea contravențională. Legalizarea se obține exclusiv prin autorizația de regularizare, dacă sunt îndeplinite condițiile tehnice, urbanistice și de mediu.
Ce este autorizația de regularizare și cine poate beneficia?
Este instrumentul prin care o construcție fără autorizație intră în legalitate. Pe regimul permanent sunt eligibile locuințele unifamiliale P sau P+1 de maximum 150 mp, anexele de maximum 150 mp și închiderile de balcoane. Tranzitoriu, timp de un an de la intrarea în vigoare, poate fi regularizată orice altă construcție conformă cu urbanismul și cu cerințele de calitate, dar cu taxe de zece ori mai mari.
Cât durează fereastra de regularizare pentru construcțiile mari?
Un an de la intrarea în vigoare, deci orientativ până la 25 august 2027. După acest termen, primarul este obligat să ceară în instanță desființarea, în 30 de zile.
Există un termen după care statul nu îmi mai poate demola construcția?
Codul prevede un termen de prescripție de 10 ani de la finalizarea efectivă a lucrărilor pentru dreptul autorității de a introduce acțiunea în desființare sau regularizare. Împlinirea termenului nu echivalează însă cu o legalizare automată și nu șterge celelalte consecințe, cum sunt imposibilitatea intabulării și impozitul majorat.
Ce se întâmplă cu certificatul de urbanism sau autorizația obținute înainte de 25 august 2026?
Rămân valabile. Procedurile începute sub legea veche continuă, ca regulă, sub legea veche, iar avizele deja obținute se păstrează.
Ce este aprobarea tacită și cum o folosesc?
Dacă autoritatea nu răspunde în termenul legal și nu emite un refuz motivat, avizul se consideră acordat. Solicitantul continuă procedura cu dovada depunerii cererii și cu o declarație că nu a primit refuz motivat. Fac excepție avizele instituțiilor din apărare, ordine publică și securitate națională.
Au și primăriile obligații noi?
Da. Primăriile trebuie să actualizeze în 3 ani PUG-urile mai vechi de 7 ani, altfel pierd accesul la fonduri publice, să operaționalizeze comisiile de avizare integrată în 45 de zile lucrătoare și să își actualizeze procedurile în 120 de zile. Solicitarea de avize nejustificate sau depășirea termenelor devin contravenții.
Surse oficiale
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 — legislatie.just.ro.
- Camera Deputaților, fișa proiectului de lege PL-x 418/2023 — cdep.ro.